土地具有供给稀缺性和用途多样性的特点，属于不可再生资源。柬埔寨社会政局稳定，投资环境宽松，对外来投资极具吸引力。相对低廉的土地价格和永久性土地所有权，更赋予了土地升值极大的想象空间，土地已经成为外来资金在柬埔寨投资的热点。为使外来投资者对柬埔寨土地法律法规有一个基本了解，规避投资风险，我们结合以往的土地投资案例和经验归纳了以下几点，供投资者参考：柬埔寨王国境内的土地按所有权性质分为国家公有土地和私有土地。国家公有土地包括森林、河道、天然湖泊、河岸、海滩、道路等，任何个人或公司均不能取得国家公有土地的所有权，也不能以任何形式取得国家公有土地的开发权。私有土地又分为国家私有和个人私有，国家私有的土地可以依据相关子法令进行转让、出租或特许使用；个人私有的土地可以自由转让、赠予、交换或出租。依据柬埔寨王国《土地法》，只有柬埔寨籍自然人或柬埔寨籍公司法人才有资格持有土地所有权。一个在柬埔寨注册的公司，其不低于51%的股份由柬埔寨籍自然人股东或柬埔寨籍法人股东持有，该公司法人才能依法被认定具有柬埔寨籍。因此，外国投资者要想取得柬埔寨土地的所有权，必须首先满足这一主体资格要求。实践中，外国投资者可以采用“投资移民”的方式申请取得柬埔寨国籍或者采用适当的股权架构设计成立柬埔寨籍公司法人。如前所述，投资者购买的目标土地必须是私有性质的土地。目前柬埔寨私有土地所有权文件包括软土地证和硬土地证两种。软土地证由一系列文件构成，这些文件由土地所在地的村长、乡长签字证明。软土地证仅在县（区）级地籍委员会登记，不是正式的土地所有权凭证。软证土地不能用于银行抵押贷款，但软证土地目前在柬埔寨占有很大的比例，特别是农业用地。硬土地证是由土地所在地省级地籍委员签发的正式不动产所有权文件。投资者购买软证土地时，应首先将软土地证过户到投资者名下，然后再向省级地籍委员会申请硬土地证。申请将软土地证转换为硬土地证需要向地籍管理部门缴纳一定的费用，具体缴费标准按土地的具体位置确定，此种费用可由土地买卖双方协商承担。如果投资者购买的是硬证土地，则需要按土地协议转让价格缴纳4%的不动产转让税，不动产转让税也是土地买卖双方自协商承担。
在土地交易过程中，定金、地价款支付方式都是由买卖双方自行协商确定的，柬埔寨法律对此并没有强制性规定。
除取得土所有权外，投资者也可以通过租赁、特许权方式取得土地的开发使用权。土地租赁期限最长为50年，租赁期限15年以上为长期租赁，长期租赁土地协议可以在地籍委员会进行登记。特许土地年限最长为99年，但柬埔寨政府自2012年起已经暂停批准新的特许地。无论是购买或租赁土地，建议投资者对目标土地进行前期调查。调查内容包括土地所有权现状、土地所有权限制、所有权瑕疵、土地规划等内容，充分的前期调查可以最大程度上规避土地投资风险。
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